Una de cada tres viviendas vendidas en Extremadura deja pérdidas a su propietario

Especuladores, buitres… y lindezas semejantes han recibido quienes ‘osan’ en España entrar como propietarios en el mercado de la compraventa o alquiler de casas. Si atendemos al diccionario de la RAE, especular es “efectuar operaciones comerciales o financieras con la esperanza de obtener beneficios aprovechando las variaciones de los precios o de los cambios".

Pues no parece ese el caso precisamente. Según los datos que acaba de dar a conocer la Agencia Tributaria, ni en España ni en Extremadura la vivienda es la inversión segura por excelencia que era antaño. Nos referimos en concreto a los datos de compraventa, que de la realidad del alquiler ya hablamos en otro artículo cuando ni se conocía a Maricarmen ni, obviamente, su caso había sido usado torticeramente hasta la náusea.

Por primera vez, la AEAT, tras cruzar datos con el Catastro, ha elaborado un estudio estadístico para saber a cuánto se compraron y a cuánto se vendieron las viviendas de segunda mano que cambiaron de dueño en 2024. En la región, el resultado no es para presumir.

De las 8.993 viviendas extremeñas que vendieron particulares ese año, una de cada tres (el 33,4%) se vendió por debajo de lo que había costado. En el conjunto de España —sin País Vasco ni Navarra, que tienen Hacienda propia— la proporción es del 30%. Y eso que aquí la burbuja fue más suave.

La paradoja es que en el resto del país, las pérdidas se concentran en los pisos comprados entre 2006 y 2009, en plena cresta del boom: más de la mitad de esas operaciones acabaron en números rojos. En Extremadura, ese mismo grupo pierde dinero en el 45% de los casos. Lo que distingue a la región es otra cosa. Quien compró después tampoco gana. Entre las viviendas adquiridas a partir de 2016, el 42% se vendió con pérdidas; en España, el 34%.

La explicación para Extremadura es lo poco que se han movido los precios. La vivienda media extremeña se vendió por 87.186 euros y se había comprado por 72.940. Una revalorización del 19,5%, nueve puntos por debajo de la media nacional. Solo Murcia, Aragón, Castilla y León, La Rioja y Castilla-La Mancha quedan por detrás. El metro cuadrado se pagó a 784 euros, el más barato del país y menos de la mitad de la media.

Bueno, podría pensarse, 87.186 es más que 72.940, entonces no se habría perdido, al revés. El asunto es que si introducimos la variable de la inflación, veremos que si la casa se compró en 2007 y se vendió en 2024, habría perdido un 25% de valor.

El efecto inflación

En efecto, la inflación pinta aquí, y mucho. Un euro de 2005 no compra lo mismo que uno de 2024. Por eso, si el precio de compra se actualiza con el IPC acumulado desde el año de adquisición, el balance da la vuelta.

En Extremadura, quienes compraron en cualquier año entre 2000 y 2023 vendieron, de media, por debajo de lo que les costó la casa en euros de hoy. Esas operaciones suman casi el 79% de las ventas de 2024. Ocho de cada diez viviendas vendidas en la región, por tanto, no compensaron la subida del coste de la vida. En España, ese porcentaje baja al 30%.

Si se suman todas las compras hechas entre 1999 y 2024, el vendedor extremeño ganó un 10% en euros, pero perdió casi un 13% en poder adquisitivo. El español medio también salió perdiendo, aunque menos: un 6%.

Un ejemplo. Quien compró en 2007 ganó, sobre el papel, un 4,9%. Pero los precios al consumo han subido un 39% desde entonces, así que en términos reales perdió en torno a una cuarta parte de su inversión. Más llamativo todavía es lo de 2015, cuando la vivienda tocaba fondo: el comprador extremeño de ese año sacó un 14,5% nominal, frente al 42% del español; descontada la inflación, el primero pierde un 7% y el segundo gana un 15%.

Solo salieron ganando de verdad quienes compraron antes del año 2000. Son ellos los que tiran de la media hacia arriba: los inmuebles adquiridos antes de 1999 se vendieron por casi el triple de lo que costaron.

Capitales vs ciudades de tamaño medio

Pero el mapa interno en Extremadura tampoco es uniforme. En Badajoz y Cáceres capital, el porcentaje de ventas con pérdidas (28%) es el mismo que el del conjunto de municipios españoles de más de 20.000 habitantes, y la revalorización ronda el 26% y el 23%, respectivamente.

Mérida y Plasencia se mueven en cifras parecidas: en la capital autonómica, tres de cada diez ventas acabaron en pérdidas, y en la capital del Jerte, algo menos. Son mercados con empleo público, estudiantes y servicios, que sostienen la demanda.

El problema está en las ciudades de tamaño medio. En Almendralejo y en Villanueva de la Serena, el 42% de las viviendas se vendió con pérdidas; en Don Benito, el 35%. La revalorización media no pasa allí del 10-13%. Por provincias, Badajoz (34,8% de ventas con pérdidas) sale peor parada que Cáceres (30,9%).

Aunque la estadística de la AEAT solo desglosa datos para poblaciones de más de 20.000 habitantes, es fácil deducir que en las zonas rurales las ventas a pérdidas son mucho más numerosas, y tiran hacia abajo del porcentaje general: decenas de casas vacías en muchos pueblos, donde el desafío no es ya obtener un buen precio, sino que alguien se interese por la compra.

Por qué se pierde dinero

El primer factor sería el momento de la compra, que pesa más que la propia casa. Si se compró en la cima de un ciclo y se vendió sin que el mercado se recuperase, el disgusto es seguro. Según el Índice de Precios de Vivienda del INE, Extremadura no recuperó sus máximos de la burbuja hasta 2025, un año después de las ventas que analiza Hacienda. Valga un dato: en 2008 el precio medio del metro cuadrado en Extremadura era de 1.027 euros. Al cierre del año pasado estaba en 933 euros, casi un 10% menos. Pero si aplicamos el efecto inflación, la caída se va al 34%.

Un segundo factor serían los gastos asociados a la compraventa. El valor que declara el contribuyente incluye impuestos, notaría, registro y comisiones. Por eso casi la mitad de quienes compraron en 2023 o 2024 y vendieron enseguida aparece en pérdidas. Los gastos se comen cualquier subida, pues suponen aproximadamente el 10% de coste añadido

El tercer factor es la demanda, que se refleja nítidamente en las cifras de las capitales. En municipios que pierden población o dependen del campo, la vivienda tarda más en venderse y se vende peor, como ya hemos indicado. Es la cara y la cruz de una misma realidad: la vivienda extremeña es la más asequible de España precisamente porque nadie compite por ella con la intensidad con que se compite en Madrid o en la costa.

Por último, estaría el propio inmueble. Las casas extremeñas vendidas a pérdidas son las de mayor tamaño que las que dejaron beneficio (por debajo de 110 metros cuadrados). Si el mercado es escaso y además la estructura de las familias ha cambiado hacia personas que viven solas, en pareja o con solo un hijo, más metros no equivale a más valor.

Podríamos cerrar con un matiz. Que una casa no gane al IPC no es necesariamente un mal negocio. Durante años ha sido el hogar del propietario o le supuso una renta de alquiler, y ese efecto no aparece en la estadística. Lo que sí quedan en entredicho son los tópicos de que el ladrillo protege como valor seguro el ahorro y que los que compran y venden son, por definición, perversos especuladores.