Como geógrafo, me interesa observar cómo algunos conceptos rigurosos terminan convertidos en consignas de uso cotidiano. Hoy todo parece ser «gentrificación». Pero si queremos entender qué les está pasando a nuestras ciudades, conviene apartar el polvo ideológico y mirar al mapa.
Nací en Cáceres y vivo en Málaga. Dos geografías, dos dinámicas urbanas y una misma paradoja que desmonta el maniqueísmo habitual.
La palabra la acuñó en 1964 la socióloga Ruth Glass para describir lo que estaba ocurriendo en barrios obreros de Londres como Islington. Procede de gentry, la pequeña nobleza terrateniente inglesa. Glass observó un mecanismo concreto: población de mayor poder adquisitivo entraba en barrios populares, rehabilitaba viviendas, elevaba su valor y acababa sustituyendo progresivamente a buena parte de los residentes originales.
Eso es importante. La gentrificación implica transformación social del espacio, no simplemente que aparezcan turistas, restaurantes caros o apartamentos bonitos.
El geógrafo Neil Smith fue más lejos. En 1979 formuló su conocida teoría de la rent gap, la brecha de renta. En términos sencillos, Smith describía la distancia entre lo que un inmueble o un barrio produce actualmente y lo que podría producir después de una fuerte inversión. Cuando esa diferencia resulta suficientemente grande, el capital encuentra un incentivo para entrar. La gentrificación, en esencia, era menos un regreso de las personas al centro que un regreso del capital.
Y aquí empieza lo incómodo.
Durante los años ochenta y noventa, muchas familias españolas buscaron fuera de los centros tradicionales una vivienda más amplia, accesible y cómoda. Ascensor, garaje, calles más anchas, zonas verdes, calefacción decente y, cuando se podía, piscina. No obedecían necesariamente a una conspiración ni a una estrategia ideológica: querían vivir mejor.
La geografía urbana española lleva décadas documentando ese vaciamiento de áreas centrales. En Madrid, por ejemplo, el distrito Centro pasó de 332.973 habitantes en 1955 a 122.615 en 1996. Los estudios describen pérdida de población, envejecimiento y desplazamiento de funciones hacia barrios nuevos y periferias.
Cáceres vivió su propia versión de ese proceso. Una tesis doctoral de la Universidad de Extremadura sobre su desarrollo urbano entre 1961 y 2018 calcula que el tejido urbano de la ciudad llegó a quintuplicar su superficie inicial. La ciudad creció hacia fuera mientras determinadas áreas centrales envejecían o perdían función residencial.
Ahí está la primera paradoja: después de abandonar los centros, descubrimos que eran maravillosos.
Llegaron rehabilitaciones, hoteles, apartamentos, restauración y turismo. Y el capital ocupó espacios que llevaban años perdiendo residentes. En Cáceres, por tanto, hablar únicamente de expulsión resulta demasiado simple. En algunos lugares primero hubo vacío y después inversión. El riesgo actual es distinto: conservar magníficamente el escenario y quedarse sin actores.
Málaga ofrece otra lógica.
Aquí la presión inversora y turística actúa sobre un tejido urbano mucho más denso y económicamente activo. El estudio encargado por el Ayuntamiento en 2024 contabilizó 11.559 viviendas de uso turístico registradas, de las cuales el 65 % se concentraba en barrios del distrito Centro. Además, detectó que las áreas con mayor presión turística presentaban alquileres más altos y peores dinámicas de población y hogares.
Aquí la rent gap de Smith se ve con mayor claridad. No se trata tanto de recuperar un espacio abandonado como de sustituir usos menos rentables por otros que producen mucho más dinero.
Por eso gentrificación y turistificación pueden coincidir, pero no son sinónimos.
Ni toda rehabilitación expulsa, ni toda inversión mejora una ciudad. Ni el turista es culpable de todo, ni el mercado arregla espontáneamente cualquier problema urbano.
La geografía sirve precisamente para desconfiar de las explicaciones demasiado fáciles.
Cáceres muestra que una ciudad puede vaciar sus centros antes de descubrir su valor. Málaga demuestra que ese valor, cuando se convierte en una oportunidad económica desmedida, puede terminar expulsando a quienes todavía los habitan.
Por eso la pregunta no debería ser únicamente qué ciudad queremos recuperar, sino para quién queremos recuperarla. Quién estaba antes, quién se fue, quién puede quedarse y cuánto vale ahora el suelo bajo sus pies.
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