En España hemos conseguido convertir el tema de la vivienda en otra guerra de trincheras. Unos hablan de especulación, fondos de inversión, pisos turísticos y límites al alquiler. Otros contestan con inseguridad jurídica, impuestos, okupación y falta de oferta. Cada bando tiene sus culpables, sus estadísticas favoritas y, por supuesto, su solución.
El problema es que las viviendas no se construyen con argumentos.
La crisis actual no empezó ayer. Ni con Airbnb, ni con la última Ley de Vivienda, ni con el Gobierno de turno. Viene de bastante más atrás.
España construyó durante décadas mucha vivienda protegida, pero buena parte de ella terminó incorporándose al mercado libre una vez agotados los periodos de protección. Es decir: construimos vivienda protegida, pero no fuimos acumulando un gran parque público permanente. La Comisión Europea señala precisamente esa característica histórica como una de las razones del reducido parque social español.
Hoy tenemos unas 318.000 viviendas públicas de alquiler, alrededor del 1,5-1,7% de los hogares. Si se utilizan definiciones más amplias de vivienda social o protegida, España se mueve aproximadamente entre el 2,5% y el 3,4%. En cualquier caso, muy por debajo de los países europeos con grandes parques públicos de alquiler.
Y mientras discutimos sobre quién tiene la culpa, aparece una aritmética bastante desagradable.
En 2025 se crearon unos 225.000 hogares en España y se terminaron 92.000 viviendas. Es decir, la producción residencial volvió a quedar muy por debajo de la formación de nuevos hogares. El Banco de España añade otro dato nada tranquilizador: esas cifra de viviendas terminadas fue un 9% menos que el año anterior.
Aquí aparece una distinción que deberíamos explicar más.
Regular un alquiler puede hacer que una vivienda existente resulte más asequible para quien ya accede a ella. Convertir un piso turístico en residencial puede devolver una vivienda al mercado habitual. Movilizar una vivienda vacía también puede incrementar la oferta disponible.
Pero ninguna de esas medidas construye una vivienda nueva.
Y España necesita también viviendas nuevas.
¿Por qué no se hacen suficientes?
Porque construir se ha vuelto más difícil, más lento y más caro. El Banco de España identifica problemas de suelo finalista, tramitación urbanística, productividad, capacidad empresarial, costes y mano de obra. En el último trimestre de 2025, el 63% de las empresas constructoras señalaba la disponibilidad de trabajadores como una limitación para su actividad. El empleo en construcción representa hoy alrededor del 7% de los afiliados, unos cuatro puntos menos que a finales de los noventa, y la productividad del sector ha caído más de un 20% desde 1995.
Luego está el coste.
Después de 2021, energía, acero, aluminio, productos bituminosos, madera o cerámica registraron incrementos extraordinarios. En marzo de 2022, por ejemplo, la energía utilizada por el sector acumulaba un aumento interanual del 84%, el aluminio superaba el 55% y determinados productos siderúrgicos rondaban el 50%. La situación se ha moderado desde aquellos máximos, pero el nivel de costes no volvió sencillamente al punto de partida.
Y aquí llegamos a una paradoja especialmente española: a veces la Administración quiere construir y tampoco encuentra quien construya al precio previsto.
En 2022 quedaron desiertas 7.463 licitaciones públicas por más de 5.300 millones de euros, en pleno choque inflacionario de materiales y energía. El problema fue tan serio que obligó a revisar los mecanismos extraordinarios de actualización de precios de los contratos públicos.
No significa que hoy toda licitación pública quede desierta, ni mucho menos. Significa algo más interesante: presupuestar una obra no equivale a construirla.
Entre anunciar 500 viviendas y entregar las llaves hay suelo disponible, proyecto, permisos, financiación, licitación, empresas dispuestas a concurrir, trabajadores, materiales y varios años.
Eso tampoco cabe bien en un tuit.
Jane Jacobs pasó buena parte de su obra combatiendo una idea bastante seductora: que las ciudades son mecanismos simples que pueden corregirse desde arriba moviendo unas pocas piezas. Son sistemas complejos. Tocamos una variable y aparecen efectos en otras.
La vivienda funciona de manera parecida.
Limitar precios sin aumentar suficientemente la oferta puede aliviar a determinados hogares y, al mismo tiempo, alterar los incentivos de propietarios e inversores. Liberalizar suelo sin infraestructuras, planificación y demanda real tampoco produce automáticamente viviendas. Construir vivienda pública sirve de poco si después acaba perdiéndose del patrimonio público. Y anunciar miles de viviendas sirve todavía de menos si el proyecto tarda diez años en llegar a una excavadora.
Por eso quizá deberíamos abandonar durante un rato las trincheras.
España necesita aumentar durante décadas su parque público de alquiler y conservarlo. Necesita acelerar la transformación de suelo allí donde existe demanda real. Necesita reducir plazos urbanísticos, industrializar más la construcción, formar trabajadores, mejorar la productividad y diseñar licitaciones públicas con presupuestos compatibles con los costes reales.
También necesita movilizar vivienda existente. Una cosa no excluye la otra.
El problema es que casi todas esas medidas tienen un defecto político considerable: sus resultados no caben dentro de una legislatura.
Y así llevamos años.
Discutiendo cada cuatro años sobre quién debe pagar el alquiler mientras seguimos sin resolver una cuestión bastante más elemental: dónde están las viviendas que necesitaremos dentro de veinte.
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