Extremadura solo ha construido 53 viviendas por cada 100 nuevos hogares desde 2021

¿Por qué los fondos de inversión apuestan por la vivienda como uno de los activos rentables? Porque en España se les ha puesto en bandeja. Todos necesitamos un techo, pero la vivienda escasea porque no crece al ritmo que crece la demanda.

Comprar un piso para alquilar es una buena opción hoy para un particular (no sólo para los malévolos ‘fondos buitre’, sea eso lo que sea, sino para el pequeño ahorrador).

Pero los fondos de inversión son el síntoma, no la enfermedad. Empresas y vehículos de inversión poseen en torno al 8% de las viviendas alquiladas a precio de mercado, según estimaciones del Banco de España. El 92% restante es de particulares. Prohibirles comprar, como pretendía el Gobierno, no añade un solo piso al mercado, y Países Bajos ya lo comprobó: las compras de inversores se desplomaron y los alquileres subieron. El problema es otro.

No salen las cuentas

Entre 2021 y 2025 se formaron en Extremadura algo más de 15.000 hogares. Viviendas terminadas, menos de 8.000. Son 53 casas por cada 100 hogares nuevos, con lo que faltarían 47.

En el conjunto de España el agujero es mayor todavía, porque solo se levantaron 39 por cada 100 y faltan 61. El Banco de España cifra el déficit acumulado en más de 700.000 viviendas y avisa de que puede llegar al millón en 2028.

Extremadura apenas gana población, pero sí hogares. Casi uno de cada tres es ya de una sola persona, y cada hogar necesita un techo. Que la región salga mejor parada que la media consuela poco, porque el desfase se concentra donde está el empleo: el año pasado la provincia de Badajoz terminó 294 viviendas para 2.268 hogares nuevos.

Cuando hay más familias que casas, el precio hace de filtro. La vivienda se ha encarecido un 12% en un año en las capitales españolas, según la tasadora Gloval, y ni Cáceres ni Badajoz se libran. Quien no puede comprar acaba en un alquiler que tampoco tiene pisos. Las compraventas ante notario cayeron un 11% en julio en España, ahogadas por los precios.

¿Por qué no se construye?

Todo empieza por el suelo, por los cimientos, nunca mejor dicho. “Que el planeamiento urbanístico en este momento tarde 10 años en desarrollar un suelo no es de recibo”, dijo en septiembre en el Congreso Concha Santos, presidenta de la patronal de constructoras ANCI. La reforma de la Ley del Suelo, que debía impedir que un defecto de forma tumbe planes urbanísticos enteros, sigue bloqueada.

Luego está la ventanilla. El promotor y directivo de la patronal extremeña de la construcción Pymecon, Juan Carlos Cotallo, denunciaba no hace mucho que informes técnicos que deberían resolverse en diez días se eternizan durante meses en la Administración (y hasta año y medio para una licencia). Y no cree en atajos, porque el urbanismo es un tema muy serio, hecho para durar cien años.

Faltan también manos. Pymecon calcula que la construcción regional necesita unos 10.000 trabajadores, y el propio Cotallo advirtió ya el año pasado de que no había personal ni para las promociones en marcha. Pasa en todo el país. El gobernador del Banco de España, José Luis Escrivá, admite que el sector “quedó muy afectado por la anterior crisis y no tiene la suficiente pujanza”. Súmense unos costes de obra disparados sobre todo por las crisis del conflicto en Ucrania y en Irán, y una carga de impuestos y tasas que, según ANCI, supone entre el 25% y el 30% del precio final.

La tormenta perfecta

Además, la Administración ha descuidado sus deberes para la otra ‘pata’ del asunto. La vivienda siempre ha tenido dos vías: el mercado libre, del que hemos hablado hasta ahora, y la vivienda protegida. Entre esta última, el alquiler social, que permitía acceder a una casa a quien no pudiese permitírsela en el mercado libre.

Pues bien: entre 2018 y 2025 no se construyó en Extremadura ni una sola vivienda para alquiler social (sería porque no hacía falta, ¿verdad?). En 2024 apenas se hicieron 48 viviendas protegidas (incluyendo venta y alquiler), y 164 en 2025. ¿Cuántas para alquiler social? Ninguna, según los datos del Ministerio. Pero para muestra, valga un botón: en los diez años que van de 2016 a 2025, se construyeron en la región 1.937 viviendas protegidas, de las que solamente 46 fueron a alquiler social, las últimas ¡en 2017!.

A un alto cargo de la Administración nacional se le escapó (o tuvo un momento de sinceridad) la causa: poner casas de alquiler social es una ruina, porque la Administración es el casero, y si la gente no paga, tiene muy mala prensa desahuciarles, así que no cobras el exiguo alquiler y tienes que afrontar gastos de mantenimiento, luz, agua…

Porque no es lo mismo predicar que dar trigo, y la misma Administración que exige a los propietarios que ejerzan de ‘escudo social’ con sus recursos y renta, no pone viviendas propias encima de la mesa por temor a impagos.

Legislar contra el propietario

Sobre un mercado sin oferta, o con oferta claramente insuficiente, el Gobierno ha ido apilando normas que, además de generar inseguridad jurídica, cargan en el propietario el coste de su política social. Topes de renta, prórrogas forzosas y una moratoria de desahucios que nació como medida extraordinaria de pandemia y que pretendía ahora estirar hasta 2030, como ‘soluciones mágicas’ de cara a la galería.

El resultado está claro. La oferta de alquiler ha caído un 61% en cinco años, según Idealista. Uno de cada tres pequeños caseros con el contrato a punto de vencer piensa dejar el arrendamiento residencial, según Fotocasa.

Cotallo describe así lo que ocurre en Badajoz, Cáceres y Mérida, donde más aprieta la falta de pisos: “Son familias que tienen una segunda residencia y tienen pánico a alquilar”. Muchos, añade, son propietarios de 65 o 70 años que prefieren vender antes que complicarse la vida.

Los defensores de la regulación recuerdan que los topes han moderado las rentas en Cataluña. Es verdad, y Fedea lo ha constatado, pero ha sido a costa de hundir la oferta: protegen a quien ya tiene contrato y dejan fuera a quien busca piso. Hay además efecto rebote. El Banco de España ha detectado que en 2024 las viviendas que salían por primera vez al alquiler lo hacían un 16,5% más caras que las ya arrendadas. El propietario se cubre por adelantado de lo que la ley le impedirá subir después.

Portugal, con el mismo problema, legisla en sentido contrario: su Gobierno ha llevado al Parlamento una reforma que da más garantías al casero para que vuelva a sacar pisos al mercado.

Los dos decretos que el Congreso tumbó este viernes insistían en la misma receta. Para construir más apenas ofrecían una rebaja del IVA a la vivienda protegida. Y mientras falten suelo, licencias ágiles, trabajadores y seguridad jurídica, los fondos seguirán comprando y los precios, subiendo. Cotallo lo dice sin tecnicismos: “La realidad no la arreglas con decretos, la arreglas trabajando”. Y avisa en declaraciones a COPE: “Si van contra la propiedad privada, la propiedad privada se quita del medio”.
 

Buscar un culpable, en lugar de una solución

Maricarmen Abascal tiene 87 años y el 23 de septiembre fue desalojada del piso del distrito madrileño de Retiro en el que vivía con un alquiler de renta antigua. La imagen de la anciana saliendo en camilla entre antidisturbios dio la vuelta al país. Seis días después, el Consejo de Ministros aprobaba dos decretos de vivienda que ya todo el mundo conoce por su nombre. Y todo porque el asunto salió en la tele. Oportunismo nivel Dios.

Conviene recordar qué ley se le aplicó. El contrato lo firmó su padre, pasó a su madre y después a ella. La norma que limita esas subrogaciones, y que deja en dos años la segunda, es la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, aprobada por el Gobierno de Felipe González con Josep Borrell como ministro de Obras Públicas. Su precedente, el decreto Boyer de 1985, también era del Gobierno González. El Tribunal Supremo dio la razón a la propiedad en marzo.

Nadie ha tocado esa disposición desde entonces. Tampoco Pedro Sánchez, en ocho años. Aun así, la exposición de motivos del decreto presenta a la inquilina como “víctima de una legislación machista (¿) y retrógrada procedente de una dictadura”. Asombroso, una ley de 1994 es una ley de una dictadura que finiquitó 19 años antes. ¿Y qué ha hecho este Gobierno en ocho años, cuando la vivienda ya se había convertido en uno de los principales problemas de los españoles, según los sondeos?

Setenta desahucios al día

Pero hay más. En España se practicaron 25.540 lanzamientos en 2025, según el Consejo General del Poder Judicial. Unos setenta al día. En el primer trimestre de 2026 han sido 4.005. Ninguno mereció un Consejo de Ministros ni un decreto con nombre propio. ¿Por qué Maricarmen sí y el resto no? Porque en su caso había cámaras, una acampada en la Puerta del Sol y unas elecciones en el horizonte. Es el uso torticero de un drama real: convertir a una persona en bandera para tapar que el problema de fondo sigue donde estaba.

La respuesta, además, fue una chapuza. El paquete se dividió en dos textos minutos antes del Consejo de Ministros para salvar el desacuerdo entre PSOE y Sumar, el segundo llegó al BOE con un día de retraso y ambos se contradecían en puntos como los plazos de preaviso. Lo criticaron los promotores, los portales inmobiliarios y hasta Podemos, que lo tachó de “tomadura de pelo”.

El gobernador del Banco de España pidió “hilar muy fino” para no dañar la oferta. Este viernes cayeron los dos en el Congreso.

El Gobierno ya tenía escrito el reproche. “Es el día de la vivienda o de la especulación”, proclamó el ministro Óscar López en su cuenta de X en vísperas de la votación. Quien votase en contra, según el mensaje difundido por el Ejecutivo, tendría que demostrar si estaba “con la ciudadanía o con los especuladores”.

Eso es buscar un culpable, no una solución, y montar campaña de cara a las elecciones. No hay nada más. Sánchez prometió en 2023 “la legislatura de la vivienda”. Gobierna desde 2018. En ese tiempo los precios no han dejado de subir y el alquiler social sigue en el 1,5% del parque, frente al 8% de media en la Unión Europea, según el catedrático José García Montalvo. A Maricarmen no la dejó sin casa la oposición. La dejó una ley que nadie quiso cambiar y un Estado sin viviendas que ofrecer a quien las necesita.